現在是市場錯價, SOHO中國估值過份被低估
一直已來我都是SOHO中國的投資者,也許說真一點就我總是在市場回調時先行拋售,低位再買回來比例永遠不變,在我的投資組合SOHO中國佔的比重一直在15%左右,最近SOHO中國出了中期業績,我想說的是這一份業績並沒有什麼值得看的地方,基本上除了1-8月的預售數字及平均銷售價格ASP外,沒有什麼值得我們花時間看的了,SOHO中國這一份業績綜合來說告訴我們,2009年全年業績必定有大幅增長,這是基於去年預售三里屯 Sanlitun SOHO, 朝陽門SOHO I期以及中關村SOHO的收入如無意外年低會入帳,數額大約是10億RMB左右 (EPS ~0.19HKD),另外今年首八月預售已經鎖定了74億元RMB的預售額,我們如果以SOHO中國平均的(Net Profit Margin NPM)20%左右計算,現在SOHO中國未入帳的收益為24.8億, EPS為HKD$0.49。以現價HKD$4.13計2010年的我們預期的市盈為8倍PE左右, NAV為HKD$7.1 比現價折價42%,在內房股來說是估值絕對吸引,而且我們有理由想信這一支首三季跑輸同業的股票會在Q4至2010年重新跑贏板塊。
2009年9月最新的營運數據
截至二零零九年九月三十日止的九個月,集團協議銷售金額約人民幣79 億元,已超過去年全年的協議銷售金額,主要來自於三里屯SOHO、朝陽門SOHO 一、二期、SOHO 北京公館及中關村SOHO 等項目。 自2009年中期業績公布直至8月時預售收入為74億人民幣,9月份的數字升至79億元,對上月提升了5億元人民幣,對於最新公佈的數字看來,股東門應該非常的放心,但至年底前要完成管理層希望的100億銷售目標,我想仍有可能但是要在未來3個月再加把勁。 ASP方面第三季公佈的數據看來比前8個月平均有所回落,官方的聲明指出是因為售價高的商舗單位在第三季的比例並不高只有16%。
京滬穗商業地產回暖,住房商用物業的差價為股價帶以上行的力量
最近京滬住房樓市的成交量開始下跌,在第三季度開始的"金九銀十(中國的樓市旺季)"反而沒有以住的火熱,由於今年成交量4月之後爆發,7、8兩月進入高峰,9月開始成交量下滑,10月初大幅下挫,我想由於之前市場已經消化大量的剛性需求,加上一線成市樓價已經迫近消息者接近負擔不起的水平,加上中央開始減少貸款量以及量化政策的力度,成交減少自然是意料中事,如果估計不錯照目前的發展樓價要麼回落做調整引發更多需求重新進入市場,要麼就用市間作調整,在現水平交易量少的情況下橫行,所以我們一直在半年業績後對內房股持有保留的態度 (參看 富力地產 - 高杠桿、高估值、高負債與高增長),事實上最近2個月內房股一直跑輸恆生指數是事出有因,對於住宅房地產而言,現在一線成市的房價已經接近高位,更高的價格會引來政策的干預,就像最近上海市政府為了壓抑樓價,一次推出了40多塊土地,這是政府開始面對及正視問題。 我們對於住宅市場的開發商保持審慎樂觀的看法,並且認為很多一線開發商的估值已經接近短期的高位水平(包括 中國海外、華潤置地),如果在住宅開發商中選擇投資的目標,我會選擇813世茂房地產。 至於商用物業市場,金融危機對企業的打擊非常嚴重,但是隨著市場穩定及企業利潤回升,我們有理由想信更多企業會重新開始擴張的步伐,對商用物業需求有促進作用。 儘管目前一線城市的商用物業供應仍然是供過於求,但是租金的下跌速度在最近2個月有改善的跡象。據機構的二季度統計報告上海寫字樓、市中心商舖租金下滑幅度也在第二季度呈縮小趨勢 [易居中國的研究數據顯示,8月上海一手產權式寫字樓成交15.55萬平方米,環比上升30.5%,是去年同期成交量的2.32倍],我們預期這種情況在下半年及2010年持續改善,並且在2010年北京的商業地產會重新達到供需平均的情況。 另外商用物業跟住宅價升幅相比其估值無疑大幅的低估,其次對於SOHO中國最新一份的數據看來,平均售價仍然保持在價格的高端,其實儘管目前商用物業存貨在京滬仍然有待消化,但是一線城市的核心區域項目仍然稀缺,這些地段有不可取代的特性,而SOHO中國手中的物業幾乎都是最一流的地段,我們非常有信心它會受惠商用物業市場的持續改善,並且對於未來一年的銷售非常有信心。
待寫
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