一直已來自己都沒有投資在地產方面的股票，就像巴菲特所說：＂不要投資在你不熟識的股票＂，投資地產股必須要對房地產市場及境氣有充分的了解，並且在中國日漸加大宏調力度為前題下能準確判決對地產市場的影響，加上利息因素及土地價格要有良好的判斷力，也許就是這麼多的原因，一直沒有在我的投資組合內加入地產股。 就像我投資於中海油８８３，恆生銀行１１ 以及ＨＳＣＢ 5 每一次買進我都要求自己必須找到充份的理由，而且像多位投資大帥像PETER LYNCH ，巴菲特 所說的那樣，投資不是單看股價，也不是看動能(因為我不得不承認長線投資比短炒成功的機率大得多，畢竟交易費用是非常貴)，要成功必須要用合理的價值買入基本面良好的公司。 最近很多股票水漲船高，像388那樣，我不知道市場上對它的價值極限有多高，然而我覺得 $200 水平買入而期望它可以一直無止境漲是一件愚蠢的事，當然也有人跟我說他$190元入而現在股價是$230了，然而我想說的是貪婪讓你一直持股下去，終有一日你都會輸的，我現在看到的388，就像2000年的電訊盈科翻版。 買股票都是那一句:"你買的股票是否有價值，在什麼價格買入"，388是一間很好的公司，然而90PE的必定是投資者的最大陷阱。
第一次投資於地產股上
上個星期有幸能夠回到上海，它實說如果不是回到上海，很難想像中國特別是上海市發展是多麼的驚人，十年前的上海，你看到是一間間弄堂，老房子，現在的上海看到的是一層層新建的摩天大樓，特別是陸家咀及淮海東路，感覺得別的強烈，而正在拆卸的房子、重建的地盤比比皆是。很明顯我所見到的是一系列最真實的圖片，一個興盛的行業(房地產)，老實說很多人都在談論地產開始出現泡沫，現在的樓價老百姓的收入根本負擔不起，但是我覺得樓的價格還要進入步地上升，因為中國人是最喜歡買房子的，而且在市場資金過多的情況下，而且熱錢不斷流入中國，除了股市就只有房地產可以投資了。 就這樣我開始細心地研究地產股，正值我也在上海，順便在上海打聽有關房價、地產公司的資料以及其相關股票的資料，結果發現大多數上海人都認2010世博會之前房價依然水漲船高的，而且建房的速度並沒有受宏調的影響而放慢。
在大陸最出名的地產股莫過於"萬科"了，可惜它只有A股、因此這一隻大牛股不在我考慮之列。 轉向香港市場上的地產股，像碧桂園, 中國海外, 雅居樂, 富力地產, 方興地產, 合景泰富等，參考各地產股大多是天價，我不明白市場為何還認為他們依然值得投資，別人說買房地產股不要看PE，因為很多項目未入帳，然而我並不同意這一觀點，PE是反映著公司現在的估值相對於以往每股盈利的實質記錄，如果把一間以往沒有很好的業績記錄，或是因為市場在大牛市過度樂觀然給予更高估值的公司的高市盈忽略，而只一味憧憬它將來更好是件危險的事，因為在金融市場上未知的因素就是風險，我的直覺說給我知在恆指 24800 點以40-60 PE 買入負債比率偏高的公司無疑等同於自殺或長線持股下你將賺不到可觀的回報。
正當悔恨自己錯過了進入地產股的黃金時間，忽然電腦屏幕上介紹杭州的西湖天地，我知道它是瑞安公司的，殺那間腦海浮影出就是上海美麗的新天地。 在上海沒有人不知道瑞安的，羅康瑞在止海甚至於比四叔還要出名。就是這樣我立刻研究272這隻股票，驚人地發現不解的香港人完全忽略了272的潛在價值。
PE低於17 意味著什麼
如果單單以PE而論，市場給予瑞安房地產272 的估值明顯偏低於其他國內地產公司，當然買股不可能單以PE作為指標(要不然現在最應該買也許是中國網通)，同時也要看該公司的價值。 經過細心研究下，瑞安房地產有它自己一套獨有的發展模式，有別於基他地產商急於起樓、賣樓、走人，瑞安房地產每一個發展項目都希望把它打做成地標式的精品，像上海的大平橋、新天地、杭州西湖天地，沒錯這樣做也許收益的速度會比較慢，這也是直到現在投機者都喜歡追蹤基他地產股的原因，然而瑞安房地產由此建立起自己的與別不同品牌，在中國瑞安房地產代表的就是高級的精品，所以市值不大的瑞安房地產在國內名氣上比新鴻基、碧桂園還要響，就長遠來說打做成高級獨有發展模式的品牌，意味著瑞安房地產可以在更多競爭公司加入房地產市場時依然可以保持可觀的收益，大家都知道便服市場毛利很低的，但那些高級品牌依舊有很高的利益，關鍵就在於品牌的力量，然而市場正忽略瑞安房地產這方面的力量。
戰略地位
投資於房地產發展當然要找發展有潛力的城市投放資源，而明顯地中國最值得投資的城市首選是上海，在這方面瑞安房地產有很好的戰略地位，因為瑞安房地產的主要投資是在上海及杭州，而且幾乎發展在黃金地段，在2010世博會之前，我有理由想信太平橋、新天地 創智天地的項目能繼續為瑞安房地產注入更豐厚的利潤。 近來瑞安房地產已經開始應用它的成功模式同經驗，繼續嚐試在大連、武漢，重慶這些快速發展的城市打做另外幾個的新天地。 PETER LNYCH 說過一間成功的公司，會複製其成功的經驗，我們有理由想信他可以就此獲得巨大的成功。
數據吸引
在此我不再花時間論述，大家可以花時間比較272瑞安房地產跟其他幾間公司的財務報表，你會發現瑞安房地產每股盈利比雅居樂、富力還要好，然而PE是後者的1/3左右，以現金儲備來說瑞安房地產 有13X億現金儲備，可以說是資金充足，集團可以隨時介入任何投資的機會，而且瑞安房地產的相對於其他幾間國內地產股，負債也是續年減少的，資產負債比率比其他還要低得多，最新中期業績核心盈利增長3X% 整體增長96.77%，業績表現亦出色，對於更注重長線發展的瑞安房地產，未來數年的盈利預期仍可提高。
就這樣我投資了272，在PE16倍，HSI24800點買入人生第一隻地產股，期待它成為明星股。
最新中期業績 (公佈日期 : 2007/09/18)
截至2007年06月6個月, 集團錄得中期業績盈利為1098百萬人民幣,相對上期增長96.77%.
業績摘要 :
截至2007年06月30日止6個月:
單位: 人民幣(百萬)
營業額 2178
盈利/(虧損) 扣除稅項及少數股東權益後 1098
升跌 (%) 96.77%
每股盈利/(每股虧損)
- 基本 人民幣(仙) 26
- 攤薄 人民幣(仙) 26
非經常性收益/(虧損)
股息 港幣(仙) 5
特別派息
股息之截止過戶日期
2007/10/16 to 2007/10/22 bdi.
股息應付日期
2007/10/30 September 22 2:37 AM 2007
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